ARTYKUŁ
03 paź 2024
Umowa o roboty budowlane - 5 zapisów, które musisz znać
Umowa o roboty budowlane to podstawa każdej inwestycji. Sprawdź nasze opracowanie zapisów, które przydadzą się każdemu inwestorowi, wykonawcy i podwykonawcy.
Ułatwiamy znalezienie informacji, których szukasz
01
Wynagrodzenie ryczałtowe - jak je opisać żeby nie dopłacać za roboty jako inwestor? O czym pamiętać, żeby zarobić swoje jako wykonawca?
W umowach o roboty budowlane, zazwyczaj występuje wynagrodzenie ryczałtowe. Co to oznacza? Strony z góry określają wynagrodzenie wykonawcy za roboty. Np. 500.000 zł za budowę domu do stanu surowego zamkniętego. Wynagrodzenie ryczałtowe oznacza, że wykonawca nie może domagać się więcej pieniędzy, jeżeli coś źle doszacuje albo gdy w trakcie budowy wzrosną mu koszty materiałów.
Z perspektywy inwestora, ważne jest, żeby wynagrodzenie ryczałtowe opisać w umowie możliwie jak najszerzej. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której mimo wszystko, wykonawca za jakieś zakresy prac będzie domagał się wynagrodzenia dodatkowego. Często argumentem wykonawców w takiej sytuacji jest to, że jakichś prac nie można było przewidzieć w momencie rozpoczynania robót budowlanych albo, że w hurtowni podnieśli ceny materiałów. Dobrze skonstruowany zapis o wynagrodzeniu ryczałtowym, zabezpieczy inwestora przed taką sytuacją.
Jak może w praktyce wyglądać zapis o wynagrodzeniu ryczałtowym?
„Strony ustalają, że ryczałtowe wynagrodzenie wykonawcy robót obejmuje wszystkie niezbędne koszty wykonania robót, w tym zwłaszcza koszty materiałów, urządzeń, robocizny oraz wynagrodzenia podwykonawców, w tym wszystkie koszty niezbędne do wykonania prac zgodnie z dokumentacją projektową, nawet jeżeli nie zostały wyraźnie opisane. Wysokość wynagrodzenia ryczałtowego uwzględnia wszelkie ryzyka i ewentualne roszczenia wykonawcy w związku z wykonywanymi pracami. Strony zgodnie ustalają, że za czynności niewymienione w umowie nie będzie wykonawcy należne dodatkowe wynagrodzenie, a wszelkie niedoszacowania i błędy w wyliczeniach bądź brak odpowiedniego rozpoznania terenu, nie może być podstawą do modyfikacji wynagrodzenia ryczałtowego. Wynagrodzenie za prace dodatkowe, wymaga pisemnego aneksu do umowy pod rygorem nieważności.”
Dla wykonawcy, odpowiednio skalkulowane wynagrodzenie ryczałtowe to możliwość dobrego zarobku. Im mniej wydasz jako wykonawca, tym więcej z wynagrodzenia zostanie dla Ciebie.
Rada dla wykonawców i podwykonawców: dobrze zweryfikuj projekt budowlany, teren prac i koszty materiałów oraz robocizny. Jeżeli w trakcie robót okaże się, że musisz wydać więcej niż planowałeś, zarobisz mniej i nie będziesz mógł skutecznie domagać się od inwestora podwyższenia wynagrodzenia.
Rada dla inwestorów: szczegółowo rozpisz w umowie, co składa się na wynagrodzenie ryczałtowe wykonawcy. Możesz posłużyć się przytoczonym wyżej przykładem. Im precyzyjniej to opiszesz, tym mniejsze ryzyko, że wykonawca będzie miał punkty zaczepienia żeby domagać się zmiany wynagrodzenia.
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej o wynagrodzeniu ryczałtowym, konsekwencjach jego wprowadzenia i o tym, czym różni się od wynagrodzenia kosztorysowego, sprawdź nasz artykuł: Wynagrodzenie ryczałtowe – pułapka czy ułatwienie?
02
Zabezpieczenie, czyli jak zadbać o to, by wykonawca doprowadził prace do końca oraz o to, aby inwestor zapłacił wykonawcy
Każdemu inwestorowi zależy na tym, żeby wykonawca zakończył pracę, a po zakończeniu – żeby poprawiał usterki, który mogą się pojawić.
Każdemu wykonawcy zależy na tym, że inwestor płacił mu za wykonywane prace.
Ryzyko, że inwestor nie zapłaci lub, że wykonawca zejdzie z budowy, można minimalizować.
Kaucja gwarancyjna
Na czym polega kaucja gwarancyjna?
Inwestor z Wykonawcą umawiają się, że Wykonawca przystępując do robót budowlanych, wpłaci Inwestorowi np. 10% należnego mu wynagrodzenia jako kaucję gwarancyjną. Przy inwestycji za 1.000.000 zł (milion), będzie to 100.000 zł.
Jednocześnie, w umowie strony postanawiają, że:
- Połowę z tych 100.000 zł, inwestor zwróci Wykonawcy w ciągu 30 dni po podpisaniu bezusterkowego protokołu odbioru końcowego
- Kolejną połowę, inwestor zwróci w ciągu 30 dni po upływie 3-letniego okresu rękojmi i gwarancji, który rozpocznie się po odbiorze końcowym
Takie zapisy zmniejszają ryzyko tego, że wykonawca zrezygnuje z robót budowlanych w trakcie prac, ponieważ inwestor cały czas będzie posiadał jego pieniądze. Wykonawca będzie musiał doprowadzić prace do końca, aby otrzymać część z wpłaconej kaucji, a następnie będzie musiał współpracować z inwestorem w okresie rękojmi i gwarancji, żeby po zakończeniu tego terminu otrzymać pozostałą kwotę.
Gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa
Czasami zdarza się, że w trakcie prac, Inwestor wstrzyma płatność za dany etap, ponieważ stwierdzi, że coś jest zrobione nie tak jak powinno. Oczywiście wykonawca się z tym nie zgadza, ponieważ widzi, że wszystko jest zgodnie z projektem i umową. W takiej sytuacji, Wykonawca często jest zdany na łaskę Inwestora i jego widzimisię lub nawet wymuszanie przez inwestora wykonania dodatkowo jakichś prac. Nikt też nie chce od razu iść do Sądu.
Rozwiązaniem, które może zabezpieczyć Wykonawcę jest Gwarancja bankowa.
Na czym to polega?
Gwarancja bankowa to dokument banku (lub instytucji ubezpieczeniowej), w którym Bank oświadcza, że zapłaci wykonawcy określoną kwotą (wskazaną w treści gwarancji), w sytuacji, w której Inwestor nie zapłaci Wykonawcy za wykonane prace.
Gwarancja ta unormowana jest w art. 649 (1) kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Gwarancji zapłaty za roboty budowlane, zwanej dalej „gwarancją zapłaty”, inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.”
Jeżeli inwestor nie da wykonawcy gwarancji, ryzykuje utratę wykonawcy.
Dlaczego?
Art. 6494 kodeksu cywilnego [Brak żądanej gwarancji, skutki]
- 1. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.
A do jakiej kwoty można żądać gwarancji?
Art. 6493 kodeksu cywilnego [Wysokość gwarancji]
- 1. Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.
Gwarancja może zatem opiewać na kwotę równą całemu wynagrodzeniu należnemu wykonawcy zgodnie z umową o roboty budowlane.
Gwarancja zabezpieczająca Inwestora
Również inwestor może uzgodnić z Wykonawcą, że ten udzieli gwarancji bankowej, zgodnie z którą bank lub ubezpieczyciel wypłaci inwestorowi pieniądze, gdy np. wykonawca wykona prace nienależycie albo gdy nie będzie wywiązywał się z obowiązków usuwania wad w okresie rękojmi i gwarancji.
Rady dla inwestorów: wprowadź do umowy kaucję gwarancyjną, tak aby już na początku inwestycji otrzymać pieniądze od wykonawcy. Będzie to dodatkowa motywacja dla wykonawcy, aby dokończyć roboty i otrzymać zwrot środków.
Rady dla wykonawców i podwykonawców: gwarancji bankowej możesz zażądać od inwestora (lub jako podwykonawcy od wykonawcy) w trakcie wykonania prac budowlanych. Takie żądanie powinieneś wysłać do inwestora na piśmie. Pamiętaj jednak, że już na etapie negocjowania treści umowy o roboty budowlane, możesz zaproponować tam zapis, zgodnie z którym inwestor udzieli ci gwarancji bankowej.
Extra porada dla inwestora: Nie musisz udzielić wykonawcy gwarancji bankowej, jeżeli wykonawca znajduje się w zwłoce, czyli z przyczyn zależnych od siebie nie wykonuje prac w umówionych terminach.
Potrzebujesz umowy o roboty budowlane lub umowy o prace remontowe?
Tworzymy i analizujemy zarówno umowy na większe inwestycje, jak i na mniejsze prace remontowe i wykończeniowe.
03
Kary umowne - jak dobrze je opisać, aby faktycznie je dostać?
Prawie w każdej umowie o roboty budowlanej znajdziemy zapis o tym, że wykonawca musi zapłacić karę, jeżeli nie wykona robót w terminie. Jak taki zapis jest formułowany?
Najczęściej brzmi on tak: „Wykonawca zapłaci Inwestorowi karę umowną w wysokości … % wynagrodzenia należnego Wykonawcy, za każdy dzień opóźnienia/zwłoki w zakończeniu robót”
Pamiętaj, że określenia „opóźnienie” i „zwłoka” nie stosujemy zamiennie.
Najłatwiej będzie zrozumieć różnicę między opóźnieniem a zwłoką na poniższym przykładzie.
Wykonawca miał zakończyć budowę domu do 1 września 2024 roku. Niestety, w lipcu główny dostawca materiału do budowy dachu poinformował go, że w tym roku nie przyszła dostał towaru od zagranicznych kontrahentów na czas i najwcześniej będzie miał materiały w sierpniu. Opóźnienie w dostawie spowoduje, że Wykonawca będzie mógł skończyć dom dopiero w październiku, czyli miesiąc później.
I teraz:
Jeżeli przyjmiemy, że Wykonawca będzie musiał zapłacić inwestorowi za opóźnienie, to w tym przykładzie wykonawca zapłaci karę umowną. W przypadku opóźnienia, karę trzeba zapłacić niezależnie od przyczyn, dla których nie zmieszczono się w terminie.
Jeżeli przyjmiemy, że Wykonawca będzie musiał zapłacić za zwłokę, to w naszym przykładzie Wykonawca nie zapłaci kary umownej. To bowiem nie z jego winy doszło do niewykonania domu w terminie, a z winy jego dostawcy. W przypadku kary za zwłokę, Wykonawca zapłaci ją tylko, gdy sam będzie winny niedotrzymania terminów, np. gdy świadomie opuścił kilka dnia na budowie.
Pamiętaj, że kary umowne nie mogą być nakładane za naruszenie obowiązków pieniężnych. Co to oznacza? Nie można wprowadzić do umowy np. kary umownej dla inwestora za brak zapłaty wynagrodzenia w terminie. Brak zapłaty może być przesłanką do wprowadzenia prawa do odstąpienia od umowy.
Co więcej, również odstąpienie od umowy może być przesłanką nałożenia kary umownej. Jak może brzmieć taki zapis?
Wykonawca zapłaci Inwestorowi karę umowną w wysokości 10% należnego Wykonawcy Wynagrodzenia, w przypadku odstąpienia przez Inwestora od umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy.
Lub odwrotnie. Inwestor będzie musiał zapłacić Wykonawcy, gdy ten odstąpi od umowy.
A co jeżeli w rzeczywistości poniosłeś większą szkodę niż kara umowna, którą ma zapłacić Ci kontrahent?
Co do zasady, poszkodowany może żądać z tego tytułu wyłącznie kary umownej zastrzeżonej w umowie. Jednak, zgodnie z kodeksem cywilnym, można to uregulować inaczej w umowie.
Jak to zrobić w praktyce, aby móc dochodzić zapłaty większych kwot? Zapis jest prosty:
„Strony zastrzegają sobie możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kar umownych, tj. do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody” – wariant ten zastrzega taką możliwość zarówno dla Inwestora i Wykonawcy. W umowie możesz uregulować to w sposób odmienny, np. przyznać takie prawo wyłącznie wykonawcy.
Rada dla wykonawców i podwykonawców: negocjując umowę, próbujcie sformułować kary umowne tak, aby dotyczyły was tylko, gdy popadniecie w zwłokę – wtedy zapłacicie inwestorowi tylko wtedy, gdy to faktycznie wy zawinicie, a nie np. podwykonawca lub hurtownia materiałów.
Rada dla inwestorów: W waszym interesie z kolei leży, aby w umowie był zapis o opóźnieniu – w takiej sytuacji, Wykonawca będzie musiał zapłacić wam, gdy nie zmieści się w terminie, niezależnie od przyczyn.
04
Podwykonawcy - jak uregulować kwestię podwykonawców, żeby nie mieć problemów
Zgłoszenie podwykonawcy to aktualnie problem wielu inwestorów, wykonawców i podwykonawców. Dlaczego?
Jeżeli wykonawca zgłosi podwykonawcę inwestorowi poprawnie, to za wynagrodzenie podwykonawcy będzie odpowiadał inwestor i wykonawca. W takiej sytuacji, jeżeli wykonawca wpadnie z kłopoty finansowe i nie zapłaci podwykonawcy, to podwykonawca będzie mógł pozwać o zapłatę wynagrodzenia również inwestora.
Jeżeli wykonawca błędnie zgłosi podwykonawcę, to podwykonawca w razie problemów nie będzie mógł domagać się wynagrodzenia od inwestora.
Jak wygląda procedura zgłaszania podwykonawców?
W uproszczeniu, najważniejsze to pisemne zgłoszenie, w którym należy wskazać jaki podwykonawca, jakie konkretne zakresy robót będzie wykonywał i jakie dostanie za to wynagrodzenia.
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej o procedurze zgłaszania podwykonawców i o tym jak to zrobić, sprawdź nasz artykuł: Zgłoszenie podwykonawcy do inwestora – łatwo o błąd
Jako wykonawca, możesz zadbać o to, żeby już w umowie o roboty budowlane określić podwykonawców, którzy będą pracowali na inwestycji. Oczywiście, jeżeli na etapie podpisywania umowy dokładnie wiesz co i komu zlecisz. W takiej sytuacji, już w umowie można wpisać, że firma X wykona prace Y i dostanie za to wynagrodzenie Z złotych. Jeżeli takie informacje będą już w umowie o roboty budowlane, nie będziesz musiał później zgłaszać podwykonawców, a inwestor będzie odpowiadał solidarnie za ich wynagrodzenie.
Jako inwestor, możesz określić czy dopuszczasz wykonywanie prac przy pomocy podwykonawców. Jeżeli nie, wystarczy, że w umowie znajdzie się zapis, że inwestor nie wyraża zgody na realizowanie robót przy pomocy podwykonawców. W takiej sytuacji, znika problem Twojej odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawców.
Jeżeli jesteś podwykonawcom, pamiętaj, że możesz samodzielnie zgłosić się do inwestora. Nie musisz czekać, aż zrobi to wykonawca.
Procedury te są bardzo ważne, ponieważ w praktyce mieliśmy wiele spraw o zapłatę, zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy, w których problemem był brak prawidłowego zgłoszenia podwykonawcy.
Pomagamy inwestorom, wykonawcom oraz podwykonawcom
Potrzebujesz umowy o roboty budowlane? Przygotowujesz się do inwestycji lub jesteś w trakcie robót i szukasz wsparcia prawnego? Jesteś w dobrym miejscu. Pracujemy z klientami na terenie całej Polski.
05
Odstąpienie od umowy - pozornie prosty zapis, w praktyce problematyczny
Wyobraź sobie, że pewna Gmina w Polsce zleca rewitalizację części rynku, czyli najbardziej turystycznego miejsca w gminie. Wykonawca początkowo robi prace zgodnie z umową o roboty, jednak z miesiąca na miesiąc wszystko idzie coraz gorzej. W końcu dochodzi do sytuacji, w której przez prawie pół roku Wykonawca nie robi nic, stale obiecując, że już niebawem zacznie.
Termin zakończenia robót upłynął już kilka miesięcy temu. W Gminie jak się domyślasz, nie jest kolorowo. W końcu Gmina składa oświadczenie o odstąpieniu od umowy, powołując się na zapis w umowie, że inwestor ma prawo odstąpić od umowy, gdy Wykonawca opóźnia się z realizacją prac tak daleko, że nie jest możliwym ich ukończenie w terminie. Oświadczenie takie zostaje wysłane do Wykonawcy.
Wydaje się, że wszystko w porządku, ale nie do końca.
Odstąpienie od umowy przez Gminę jest… nieważne.
Dlaczego?
Żeby odstąpienie od umowy było zastrzeżone w umowie poprawnie, trzeba określić termin, w którym można odstąpić.
Np. Mamy w umowie następujący zapis: „Wykonawca można odstąpić od umowy, jeżeli Zamawiający opóźnia się co najmniej 30 dni z płatnością za którykolwiek z etapów robót”.
Czy taki zapis wystarczy? Niestety nie. W umowie o roboty budowlane powinien znaleźć się jeszcze taki zapis: „Umowne prawo do odstąpienia od umowy wymaga formy pisemnej i może być wykonane w terminie 30 dni od momentu zaistnienia przyczyny uzasadniającej odstąpienie”.
Oczywiście, termin 30 dni może być zmieniony. Równie dobrze może to być 60 lub 90 dni. W takiej sytuacji, oświadczenie o odstąpieniu musi być złożone w tym terminie. Jeżeli więc, minął ostatni dzień terminu, w którym Inwestor miał zapłacić Wykonawcy wynagrodzenie, to Wykonawca ma (jak w przykładzie) 30 dni żeby złożyć inwestorowi pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy
Nasze doświadczenie pokazuje, że bardzo dużo umów stosowanych przed inwestorów i wykonawców nie ma postanowienia o terminie, w którym można odstąpić od umowy. Przykład Gminy podany wyżej również pochodzi z naszej praktyki.
Sąd Najwyższy – wyrok z 13 czerwca 2013 r. – IV CSK 668/12
„W orzecznictwie utrwalone jest już stanowisko, że przesłanką umownego zastrzeżenia odstąpienia od umowy jest określenie terminu, w którym może to nastąpić, co stosuje się do każdego wypadku takiego zastrzeżenia (v. wyrok SN z dnia 6 maja 2004 r., II CK 261/03, niepubl.). Brak stosownej wzmianki w umowie wyklucza możliwość przyjęcia, że strony zastrzegły umowne prawo odstąpienia.”
Porady bonusowe
Powyższe 5 zagadnień to bardzo ważne zapisy, zarówno z perspektywy inwestorów, wykonawców, jak i podwykonawców.
Oprócz tego, przygotowaliśmy dla was jeszcze kilka wskazówek. Wszystkie dotyczą zagadnień, z którymi często borykają się klienci z branży budowlanej.
⇒ Jeżeli jako wykonawca oświadczasz w umowie, że zapoznałeś się z terenem i nie wnosisz uwag to zrób to faktycznie. Poproś również o dokumentację dot. terenu np. stopnia nawodnienia ziemi. Jeżeli w trakcie budowy będzie problem, to Ty będziesz miał kłopoty skoro oświadczyłeś, że nie wnosisz żadnych uwag.
⇒ Jeżeli jako inwestor dokonujesz z wykonawcą odbioru robót, zadbaj o to, żeby wszystkie wady były ujęte w protokole. Nie działaj na zasadzie: dobra, napiszemy, że jest okej, zapłacimy, a potem pan to naprawi – przerabialiśmy wiele procesów, w których po „bezusterkowym” odbiorze wykonawca znikał i inwestor musiał na własną rękę usuwać wady. Jeżeli nie zadbasz o rozpisanie stwierdzonych wad w protokole, wykonawca będzie miał argument, że jako inwestor odebrałeś roboty bez uwag.
Jeden ze sporów z naszej praktyki polegał na tym, że małżeństwo zlecające budowę domu nie pisało uwag w protokołach odbioru, a później pozwali wykonawcę, bo uważali, że źle wykonał roboty budowlane. Proces zakończył się wygraną wykonawcy, a jednym z argumentów było to, że nikt nie zgłaszał wad w trakcie wykonywanych prac.
⇒ Jako inwestor: jeżeli wykonawca wykonuje prace niezgodnie z projektem lub umową, możesz zlecić ich wykonanie osobie trzeciej – tylko nie możesz odstąpić od umowy nim zlecisz komuś innemu. Umowa musi być w toku. Na podstawie 636 kodeksu cywilnego. Możesz zlecić wykonanie innej osobie lub poprawę, ale warunkiem jest to, że wykonawca pierwotnymi realizował roboty niezgodnie z umową, czyli np. inaczej niż przewiduje to projekt.
⇒ Jako wykonawca: zadbaj o zapis w umowie, że nie ponosisz odpowiedzialności za wady prac, zlecone osobie trzeciej na podstawie art. 636 kodeksu cywilnego.
⇒ A co w przypadku, gdy wykonawca nie wyrabia się czasowo z inwestycją? W takiej sytuacji, możesz złożyć do Sądu wniosek o zgodę na wykonanie zastępcze. Jeżeli Sąd udzieli zgody, możesz śmiało zlecać wykonanie prac innej firmie na koszt pierwotnego wykonawcy (art. 480 k.c.)
Ważne: Da się pominąć etap sądowy i zlecić osobie trzeciej bez tracenia czasu na postępowanie sądowe. Wystarczy zamieścić w umowie zapis, że w razie, gdy np. wykonawca opóźnia się z pracami tak dalece, że prawdopodobnie nie ukończy ich w terminie, to inwestor może zlecić wykonanie prac osobie trzeciej na koszt pierwotnego wykonawcy.
Jak możemy Ci pomóc?
- tworzymy umowy o roboty budowlane dla inwestorów i wykonawców
- wspieramy inwestorów i wykonawców w przejściu przez inwestycję od strony prawnej
- prowadzimy budowlane spory sądowe
- doradzamy najlepsze rozwiązania prawne podczas przygotowywania i trwania inwestycji
- pomagamy zarówno przy mniejszych robotach (np. budowa domu, remont, prace wykończeniowe), jak i przy większych zleceniach (np. budowa stacji paliw, obiektów handlowych)
KONTAKT
Potrzebujesz umowy o roboty budowlane lub pomocy w sprawie budowlanej? Skontaktuj się z nami.
